Plus-values et terrains à bâtir : de nouvelles règles à compter du 1er septembre 2014

plus-valuesComme annoncé par le gouvernement le 29 août dernier, il n’est plus opéré de distinction selon la nature des biens immobiliers (terrains à bâtir et droits s’y rapportant ou autres biens et droits immobiliers) cédés pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014.
L’administration fiscale modifie sa doctrine en conséquence (la loi n’a toutefois pas encore été modifiée).
Ainsi, pour les cessions de terrains à bâtir réalisées à compter du 1er septembre 2014, l’abattement pour durée de détention applicable en matière d’impôt sur le revenu (IR) est aligné sur celui des autres biens immobiliers :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 4 % au terme de la 22ème année de détention.
Au total, l’exonération d’IR est acquise au-delà d’un délai de détention de 22 ans.
De même, pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values sur terrains à bâtir, l’abattement pour durée de détention est désormais de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
Au total, l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans.

Remarque : pour les cessions de terrains à bâtir réalisées avant le 1er septembre 2014, l’exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) était atteinte au-delà de 30 années de détention. 

Par ailleurs, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
Ces modifications ont été intégrées au BOFiP le 10 septembre 2014.
BOI-RFPI-PVI-20-20 en date du 10 septembre 2014

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La réforme de la TVA immobilière

Pourquoi réformer la TVA portant sur les immeubles ?

Une mise en conformité avec la directive européenne du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. 

Quelles sont les grandes lignes de la réforme ?

 La vente d’immeubles et les prestations de services portant sur les immeubles sont désormais soumises au droit commun. En conséquence, les ventes effectuées par les assujettis à la TVA (les professionnels) sont soumises à la TVA sauf exonérations particulières. Les ventes réalisées par de simples particuliers ne sont pas soumises à la TVA. Le redevable de la TVA est le vendeur. Par ailleurs, les règles en matière de droits de mutations sont également aménagées. 

A partir de quelle date s’applique le nouveau régime ?

 Ces dispositions s’appliquent aux opérations immobilières réalisées à compter du 11 mars 2010. Mais des mesures transitoires sont prévues pour le traitement des affaires en cours (cf BOI3A-3-10).

Dans quel cas un particulier doit-il soumettre la vente d’un immeuble à la TVA ?

 Les opérations réalisées par un simple particulier ne sont pas soumises à la TVA, sous réserve des deux exceptions suivantes :

– les ventes d’immeubles neufs qui ont été acquis par la particulier en tant qu’immeuble à construire (achat en l’état futur d’achèvement) ;
– l’achèvement d’une construction réalisée dans le cadre de régimes sociaux aidés (Pass foncier par exemple).

Dans quel cas un professionnel doit-il soumettre la vente d’un immeuble à la TVA ?

Les opérations réalisées par les professionnels sont imposables à la TVA, quelle que soit la qualité de l’acquéreur, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier.

·         Les terrains à bâtir
La loi considère désormais comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme. La nouvelle notion de terrain à bâtir repose donc sur une définition objective prenant appui sur le droit de l’urbanisme, et ne fait plus dépendre la qualification de terrain à bâtir de l’engagement de construire de l’acquéreur.

Notons également que la vente d’un terrain à bâtir à un particulier est désormais soumise à la TVA de plein droit.

·         Les terrains non à bâtir
Les terrains non à bâtir entrent désormais dans le champ d’application de la TVA mais bénéficient d’une exonération. Ils peuvent toutefois faire l’objet d’une option par les vendeurs assujettis à la TVA pour une imposition à la TVA sur le prix total.

·         Les immeubles neufs
La nouvelle définition de l’immeuble neuf vise comme auparavant l’immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Il est désormais expressément indiqué que l’immeuble neuf peut résulter d’une construction initiale ou d’une rénovation résultant de travaux dont la nature et l’importance conduisent à considérer que l’immeuble est remis à neuf. Les critères à partir desquels l’importance des travaux doit être appréciée demeurent inchangés.

Par ailleurs, l’immeuble demeure un immeuble neuf pendant ces cinq années indépendamment du nombre de cessions dont il peut avoir fait l’objet durant cette période. L’ensemble des mutations réalisées au cours de cette période est donc soumis à la TVA à l’exception de celles réalisées par une personne non assujettie qui n’aurait pas acquis le bien en tant qu’immeuble à construire.

 Les immeubles achevés depuis plus de 5 ans

Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui n’étaient pas dans le champ d’application de la TVA immobilière entrent désormais dans le champ de la TVA de droit commun lorsqu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Ces livraisons d’immeubles bénéficient toutefois d’une exonération de TVA.

Le cédant a cependant la possibilité de soumettre volontairement cette livraison à la TVA en effectuant une option formelle en ce sens. Une fois exercée, cette option permet au cédant de ne pas avoir à reverser la TVA déduite lorsque l’immeuble cédé a été immobilisé et que la vente intervient au-delà des cinq ans de l’achèvement mais dans le délai de régularisation de 20 ans (valable dans les cas où la dispense de taxation de l’article 257 bis du Code général des impôts n’est pas applicable). 

·         Les Livraisons à soi-même d’immeubles neufs

Tous les immeubles neufs que font construire les assujettis à la TVA, quelle que soit leur destination, doivent désormais faire l’objet d’une livraison à soi-même lorsqu’ils ne sont pas revendus dans les deux ans de leur achèvement.

Par conséquent, l’immeuble construit alors même qu’il serait affecté pour plus des trois quarts à usage d’habitation ou affecté à la réalisation d’opérations n’ouvrant pas droit à déduction doit faire l’objet d’une livraison à soi-même. Il en va de même de celui qui est construit aux fins d’être vendu en tant qu’immeuble neuf, lorsqu’il n’est pas vendu dans les deux ans de son achèvement.

Il existe une possibilité de reporter la déclaration de TVA (et donc la liquidation de la taxe) jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble, quand bien même le fait générateur demeure fixé à la date d’achèvement de l’immeuble. 

Sur quel montant est calculée la TVA ? 

La TVA est, en principe, assise sur le prix total de cession.

Toutefois la TVA est assise sur la marge lorsque l’acquisition par le professionnel cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA dans les deux cas suivants :

– livraison d’un terrain à bâtir ;
– option par un assujetti au titre de la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans. 

Le régime spécifique de TVA sur la marge prévu pour les marchands de biens et assimilés est supprimé ainsi que les formalités spécifiques qui y sont attachées. 

A quelle date la TVA est-elle exigible ?

La TVA est exigible dans les conditions de droit commun pour les livraisons d’immeubles, c’est-à-dire au moment de la livraison de l’immeuble.

Pour les livraisons d’immeubles à construire, il est désormais prévu que la TVA est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.

Quels sont les droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur ?

 Le taux réduit de droits de mutation de 0,715 % s’applique :

– aux mutations d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans qui sont soumises obligatoirement à la TVA sur le prix total ;
– aux mutations de terrains à bâtir lorsqu’elles sont soumises à la TVA sur le prix total.

Dans tous les autres cas, le taux normal de droits de mutation de 5,09 % s’applique.

Toutefois les professionnels ne sont soumis qu’au droit fixe de 125 € s’ils prennent l’engagement de construire dans les 4 ans (délai éventuellement prorogé d’un an) et au taux réduit de 0,715 % s’ils prennent l’engagement de revendre dans les 5 ans.

Notons enfin la nouvelle possibilité pour l’acquéreur qui a pris un engagement de revendre d’y substituer, avant son échéance, un engagement de construire. Ce nouvel engagement est considéré comme réalisant l’engagement de revendre et prend effet à la nouvelle date à laquelle il est souscrit.