La réforme de la TVA immobilière

Pourquoi réformer la TVA portant sur les immeubles ?

Une mise en conformité avec la directive européenne du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. 

Quelles sont les grandes lignes de la réforme ?

 La vente d’immeubles et les prestations de services portant sur les immeubles sont désormais soumises au droit commun. En conséquence, les ventes effectuées par les assujettis à la TVA (les professionnels) sont soumises à la TVA sauf exonérations particulières. Les ventes réalisées par de simples particuliers ne sont pas soumises à la TVA. Le redevable de la TVA est le vendeur. Par ailleurs, les règles en matière de droits de mutations sont également aménagées. 

A partir de quelle date s’applique le nouveau régime ?

 Ces dispositions s’appliquent aux opérations immobilières réalisées à compter du 11 mars 2010. Mais des mesures transitoires sont prévues pour le traitement des affaires en cours (cf BOI3A-3-10).

Dans quel cas un particulier doit-il soumettre la vente d’un immeuble à la TVA ?

 Les opérations réalisées par un simple particulier ne sont pas soumises à la TVA, sous réserve des deux exceptions suivantes :

- les ventes d’immeubles neufs qui ont été acquis par la particulier en tant qu’immeuble à construire (achat en l’état futur d’achèvement) ;
– l’achèvement d’une construction réalisée dans le cadre de régimes sociaux aidés (Pass foncier par exemple).

Dans quel cas un professionnel doit-il soumettre la vente d’un immeuble à la TVA ?

Les opérations réalisées par les professionnels sont imposables à la TVA, quelle que soit la qualité de l’acquéreur, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier.

·         Les terrains à bâtir
La loi considère désormais comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou des dispositions de l’article L. 111-1-2 du Code de l’urbanisme. La nouvelle notion de terrain à bâtir repose donc sur une définition objective prenant appui sur le droit de l’urbanisme, et ne fait plus dépendre la qualification de terrain à bâtir de l’engagement de construire de l’acquéreur.

Notons également que la vente d’un terrain à bâtir à un particulier est désormais soumise à la TVA de plein droit.

·         Les terrains non à bâtir
Les terrains non à bâtir entrent désormais dans le champ d’application de la TVA mais bénéficient d’une exonération. Ils peuvent toutefois faire l’objet d’une option par les vendeurs assujettis à la TVA pour une imposition à la TVA sur le prix total.

·         Les immeubles neufs
La nouvelle définition de l’immeuble neuf vise comme auparavant l’immeuble achevé depuis moins de cinq ans. Il est désormais expressément indiqué que l’immeuble neuf peut résulter d’une construction initiale ou d’une rénovation résultant de travaux dont la nature et l’importance conduisent à considérer que l’immeuble est remis à neuf. Les critères à partir desquels l’importance des travaux doit être appréciée demeurent inchangés.

Par ailleurs, l’immeuble demeure un immeuble neuf pendant ces cinq années indépendamment du nombre de cessions dont il peut avoir fait l’objet durant cette période. L’ensemble des mutations réalisées au cours de cette période est donc soumis à la TVA à l’exception de celles réalisées par une personne non assujettie qui n’aurait pas acquis le bien en tant qu’immeuble à construire.

 Les immeubles achevés depuis plus de 5 ans

Les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans qui n’étaient pas dans le champ d’application de la TVA immobilière entrent désormais dans le champ de la TVA de droit commun lorsqu’elles sont réalisées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel. Ces livraisons d’immeubles bénéficient toutefois d’une exonération de TVA.

Le cédant a cependant la possibilité de soumettre volontairement cette livraison à la TVA en effectuant une option formelle en ce sens. Une fois exercée, cette option permet au cédant de ne pas avoir à reverser la TVA déduite lorsque l’immeuble cédé a été immobilisé et que la vente intervient au-delà des cinq ans de l’achèvement mais dans le délai de régularisation de 20 ans (valable dans les cas où la dispense de taxation de l’article 257 bis du Code général des impôts n’est pas applicable). 

·         Les Livraisons à soi-même d’immeubles neufs

Tous les immeubles neufs que font construire les assujettis à la TVA, quelle que soit leur destination, doivent désormais faire l’objet d’une livraison à soi-même lorsqu’ils ne sont pas revendus dans les deux ans de leur achèvement.

Par conséquent, l’immeuble construit alors même qu’il serait affecté pour plus des trois quarts à usage d’habitation ou affecté à la réalisation d’opérations n’ouvrant pas droit à déduction doit faire l’objet d’une livraison à soi-même. Il en va de même de celui qui est construit aux fins d’être vendu en tant qu’immeuble neuf, lorsqu’il n’est pas vendu dans les deux ans de son achèvement.

Il existe une possibilité de reporter la déclaration de TVA (et donc la liquidation de la taxe) jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’achèvement de l’immeuble, quand bien même le fait générateur demeure fixé à la date d’achèvement de l’immeuble. 

Sur quel montant est calculée la TVA ? 

La TVA est, en principe, assise sur le prix total de cession.

Toutefois la TVA est assise sur la marge lorsque l’acquisition par le professionnel cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA dans les deux cas suivants :

- livraison d’un terrain à bâtir ;
– option par un assujetti au titre de la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans. 

Le régime spécifique de TVA sur la marge prévu pour les marchands de biens et assimilés est supprimé ainsi que les formalités spécifiques qui y sont attachées. 

A quelle date la TVA est-elle exigible ?

La TVA est exigible dans les conditions de droit commun pour les livraisons d’immeubles, c’est-à-dire au moment de la livraison de l’immeuble.

Pour les livraisons d’immeubles à construire, il est désormais prévu que la TVA est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l’avancement des travaux.

Quels sont les droits d’enregistrement à la charge de l’acquéreur ?

 Le taux réduit de droits de mutation de 0,715 % s’applique :

- aux mutations d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans qui sont soumises obligatoirement à la TVA sur le prix total ;
– aux mutations de terrains à bâtir lorsqu’elles sont soumises à la TVA sur le prix total.

Dans tous les autres cas, le taux normal de droits de mutation de 5,09 % s’applique.

Toutefois les professionnels ne sont soumis qu’au droit fixe de 125 € s’ils prennent l’engagement de construire dans les 4 ans (délai éventuellement prorogé d’un an) et au taux réduit de 0,715 % s’ils prennent l’engagement de revendre dans les 5 ans.

Notons enfin la nouvelle possibilité pour l’acquéreur qui a pris un engagement de revendre d’y substituer, avant son échéance, un engagement de construire. Ce nouvel engagement est considéré comme réalisant l’engagement de revendre et prend effet à la nouvelle date à laquelle il est souscrit.

MSA : Calcul des cotisations personnelles : optez pour une assiette annuelle

Par décret paru au JO du 15 juin 2010, la FNSEA a obtenu le report au 31 juillet de la date limite de choix de l’assiette de calcul des cotisations exploitants pour l’année 2010. Il est ainsi possible, pour les exploitants qui le souhaitent, d’opter pour une assiette basée sur N-1 en remplacement de la moyenne triennale, avec effet rétroactif au 01 janvier 2010. 

Pour bon nombre d’exploitations, cette option peut s’avérer très intéressante et compenser, pour partie, des difficultés de trésorerie. Une étude préalable et individuelle est évidemment indispensable avant toute décision. Au cas où ce choix s’avérerait judicieux, le formulaire de dénonciation est disponible sur le site de la MSA, tout comme le formulaire de demande de modulation d’appel de cotisation.

L’Expert Comptable, conseil privilégié des associations

Les associations sont des acteurs incontournables de la société. Elles se sont vu appliquer plus de textes de lois sur ces 20 dernières années que pendant les 90 ans qui ont précédé. Leur environnement s’est aussi considérablement complexifié. Toutes ces évolutions les ont conduites à se « professionnaliser » et à rechercher l’accompagnement des Experts Comptables dans de nombreux domaines : l’Expert Comptable crédibilise les éléments chiffrés de la vie de l’association.

Il peut ainsi tenir la comptabilité, établir les bulletins de paye, les charges sociales, les déclarations fiscales, apporter son expertise dans l’élaboration des budgets, des comptes administratifs, des plans de financements… Ce qui permet aux membres de l’association, aux salariés, aux financeurs, aux banques d’être sécurisés quant aux informations communiquées.

L’Expert Comptable accompagne l’association pour assurer sa transparence et la conseille dans les organisations, pour une bonne gouvernance, dans ses obligations au regard des subventions perçues, dans la mise en place d’outils informatiques et de gestion. Il l’assiste dans la recherche de financements (subventions, dons, mécénat, recettes d’activités). Il l’alerte sur sa responsabilité civile et pénale, ainsi que cette de ses dirigeants.

L’Expert Comptable assure une veille de l’information. Il étudie les nouveaux textes, aide à leur application. Il participe à la formation des bénévoles et de salariés.

L’Expert Comptable travaille avec l’association sur la base d’un contrat écrit – la lettre de mission – qui est obligatoire.

Les Experts Comptables accompagnent les chefs d’entreprises dans la gestion de leurs ressources humaines

La table ronde organisée dans le cadre du salon du social du 17 juin 2010 à Chartres avait pour thème :

« Dans un contexte économique de sortie de crise annoncée, quelle est la situation prévisible du marché de l’emploi dans notre bassin économique local ?Doit-on s’attendre à des bouleversements dans la gestion des ressources humaines des entreprises ?»

était animée par Lucie BRASSEUR, TWIDECO.TV, et a réuni Serge AUBAILLY, Président de l’Ordre des Experts Comptables de la région d’Orléans, Joël ALEXANDRE, Président de la Chambre de Commerce et d’Industrie d’Eure et Loir, Jean-Paul ATON, Directeur Adjoint de l’unité territoriale de la DIRECCTE, Virginie BRETTE MOREL, Membre de la CGPME Eure et Loir, Nathalie RODERIQUE, Chargée des affaires juridiques et sociales au MEDEF Eure et Loir, Cyril SEGUIN, Responsable statistiques Etudes et évaluations de POLE EMPLOI et Solène PAYET, Responsable des Ressources Humaines de Mac Donald’s Chartres.

Notaires et Experts Comptables en formation

La Nouvelle République du 19 juin 2010

Lire notre précédent article sur cette action

Bienvenue à La Rochelle pour la 5ème édition de notre traditionnelle Université d’été !

Un rendez-vous annuel studieux toujours très apprécié des Consoeurs et des Confrères.

L’Université d’été s’impose désormais comme un temps fort de notre action de formation ! Toujours jumelée avec le Challenge Voile National des Experts-Comptables, qui fête cette année ses 20 ans.

Cette nouvelle édition se déroulera, le Vendredi 3 Septembre 2010, au Forum des Pertuis de la Rochelle.

Un programme riche et varié vous sera proposé tout au long de cette journée qui sera également l’occasion d’échanges entre Consoeurs et Confrères, mais aussi de relations avec les partenaires.

Nous souhaitons que cette rencontre conviviale et détendue favorise une nouvelle fois le débat et l’enrichissement de chacun.

Nous vous attendons nombreux à la Rochelle ce Vendredi 3 Septembre pour :
– d’une part, l’Université d’été,
– d’autre part, le cocktail d’ouverture du 20ème Challenge Voile National des Experts-Comptables.

La Rochelle… 3 Septembre… n’hésitez pas à vous inscrire !… Vous ne le regretterez pas !

Télécharger le programme

Salon du Social : une 2ème édition très réussie !

L’Ordre des Experts Comptables de la région d’Orléans en partenariat avec le Comité social a organisé son 2ème salon du social, le 17 juin dernier, à Chartres. Cette journée, animée par Olivier NIOCHE, Vice-Président du Conseil régional, Carine LE FERRAND et Florence LAPEYROUX, déléguées du Comité social et Christelle GUILLIN, Expert Comptable à Chartres, a réuni plus de 120 Experts Comptables et collaborateurs de cabinet, chefs d’entreprises, directeurs de ressources humaines qui ont participé aux ateliers, aux animations flash et à la conférence de clôture.
Un 1er atelier s’est tenu sur le thème « Les séniors, une force pour l’entreprise », animée par Alice FAGES, Directeur des affaires sociales du Conseil supérieur de l’Ordre des Experts Comptables. Depuis quelques années, le gouvernement enchaîne les mesures sur l’emploi des seniors, et la loi sur la retraite de la fin d’année en est une nouvelle illustration. Il s’agit d’une part d’obliger les entreprises à garder les seniors : les conditions de mise à la retraite ont été particulièrement renforcées, la négociation d’accords sur les seniors est devenue obligatoire, à défaut il faut payer une pénalité, etc.

Et d’autre part il s’agit aussi d’inciter les salariés à travailler plus tard : la libéralisation du cumul emploi-retraite va dans ce sens, la surcote aussi. Il faut envisager de façon pratique ces différents dispositifs, en tenant compte du projet de loi sur la retraite, en mesurer l’impact pour les entreprises mais aussi pour les salariés ! Un deuxième atelier a porté sur « La santé et la sécurité au travail». Thème majeur de ces dernières années, la santé et la sécurité concernent de multiples aspects de la vie sociale de l’entreprise : inaptitude physique, visites médicales, actions en harcèlement, accidents du travail, prise de congés payés, complémentaire santé, etc.

L’employeur a une obligation de résultat en matière de santé et de sécurité, et il doit agir en conséquence. Les actions en responsabilité sont de plus en plus nombreuses et les cabinets doivent appréhender ces problématiques, et en informer leurs clients.

Entre ces deux ateliers, des mini-conférences, animées par les partenaires de l’Ordre des Experts Comptables (AG2R La Mondiale, Agefos Pme Centre, Cegid, CIC Banque CIO-BRO, Crédit Agricole Centre Loire et Val de France, GAN Assurances, Hornad Patrimoine, Infodoc Experts, Jedeclare.com, La France Assurances-Generali, Malakoff Médéric, Ram Gamex, RSI Centre, l’Urssaf et Vauban Humanis) ont porté sur des thèmes comme « La portabilité des droits prévoyance», « La feuille de paie : les points d’alerte » ou encore « L’épargne salariale ».

La conférence de clôture, sur le thème « Dans un contexte économique de sortie de crise annoncée, quelle est la situation prévisible du marché de l’emploi dans notre bassin économique local ?

Doit-on s’attendre à des bouleversements dans la gestion des ressources humaines des entreprises ?» et animée par Lucie BRASSEUR, TWIDECO.TV, a réuni Serge AUBAILLY, Président de l’Ordre des Experts Comptables de la région d’Orléans, Joël ALEXANDRE, Président de la Chambre de Commerce et d’Industrie d’Eure et Loir, Jean-Paul ATON, Directeur Adjoint de l’unité territoriale de la DIRECCTE, Virginie BRETTE MOREL, Membre de la CGPME Eure et Loir, Nathalie RODERIQUE, Chargée des affaires juridiques et sociales au MEDEF Eure et Loir, Cyril SEGUIN, Responsable statistiques Etudes et évaluations de POLE EMPLOI et Solène PAYET, Responsable des Ressources Humaines de Mac Donald’s Chartres.

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Conséquences sociales de l’adhésion du salarié à la Convention de Reclassement Personnalisé

Les statistiques relatives à la convention de reclassement personnalisé font apparaître un faible nombre d’adhésions au niveau du département de Loir et Cher (Source : Unité territoriale du Loir et Cher de la DIRECCTE-CENTRE).

Nous vous rappelons ci-après la réglementation relative à la CRP.

Dans les entreprises non soumises à l’obligation de proposer le congé de reclassement prévu à l’article L. 1233-71 du Code du travail (c’est-à-dire, en principe, les entreprises de moins de 1000 salariés), l’employeur a l’obligation de proposer à chaque salarié dont il envisage de prononcer le licenciement pour motif économique une convention de reclassement personnalisé (CRP). A défaut de proposition de la CRP, l’employeur sera redevable à l’égard de Pôle emploi d’une contribution égale à 2 mois de salaire brut moyen, calculée sur la base des 12 derniers mois travaillés.

Proposition de la CRP

L’employeur remet au salarié, au cours de l’entretien préalable au licenciement, le document de présentation de la CRP.
 Le salarié dispose d’un délai de réflexion de 21 jours calendaires pour adhérer ou non à la CRP. Ce délai de réflexion commence à courir à compter du lendemain de l’entretien préalable au licenciement au cours duquel la CRP a été remise par l’employeur au salarié.
Quelle que soit la date d’adhésion à la CRP, la date de rupture est située à la date d’expiration du délai de réflexion de 21 jours.

 Notification de la rupture

 Le salarié ayant adhéré à la CRP garde la faculté de contester le motif économique de la rupture (Cass. soc. 5 mars 2008, n°07-41964 ; Cass. soc. 27 janvier 2009, n°07-44724).
 Dans deux arrêts du 14 avril 2010 (Cass. soc. 14 avril 2010, n° 08-45399 et n° 09-40987), la Haute cour a indiqué qu’en cas d’acceptation par le salarié d’une CRP, l’employeur doit énoncer le motif économique :

        soit dans le document écrit d’information sur la convention de reclassement personnalisé remis obligatoirement au salarié concerné par le projet de licenciement ;
       soit dans la lettre qu’il est tenu d’adresser au salarié lorsque le délai de réponse expire après le délai d’envoi de la lettre de licenciement imposé par les articles L. 1233-15 et L. 1233-39 du code du travail ;
       et, lorsqu’il n’est pas possible à l’employeur d’envoyer cette lettre avant l’acceptation par le salarié de la proposition de convention, il suffit que le motif économique soit énoncé dans tout autre document écrit remis ou adressé à celui-ci au plus tard au moment de son acceptation.

Financement de la CRP

Pour tout bénéficiaire d’une CRP justifiant de 2 ans d’ancienneté ou plus dans l’entreprise, l’employeur s’acquitte du paiement d’une somme égale à deux mois de salaire, correspondant à l’indemnité de préavis que le salarié aurait perçue s’il n’avait pas bénéficié d’une CRP. Cette contribution comprend l’ensemble des charges patronales et salariales, y compris les charges de sécurité sociale.

L’employeur participe au financement des prestations d’accompagnement du bénéficiaire de la CRP par le versement d’une somme équivalente aux droits que le salarié a acquis à la date de rupture de son contrat de travail au titre du droit individuel à la formation (DIF).

Conséquences sociales de l’adhésion à la CRP

Lorsque le salarié accepte la CRP, le contrat de travail est réputé rompu du commun accord des parties. Cette rupture, qui ne comporte pas de préavis, ouvre droit à l’indemnité de licenciement.
La rupture d’un commun accord du contrat de travail permet au salarié de percevoir l’indemnité compensatrice de congés payés visée par l’article L.3141-26 du Code du travail.

Avis relatif au Diplôme d’Expertise Comptable : 2ème session 2010

Inscription à l’examen final

Les dossiers d’inscription à l’examen final seront disponibles uniquement via internet et téléchargeables du lundi 12 juillet 2010 au lundi 23 août 2010 sur le site du Siec http://www.siec.education.fr, rubrique « votre examen », sous-rubrique « DEC ».

Le renvoi des dossiers dûment complétés devra être effectué au plus tard le lundi 30 août 2010 (le cachet de la poste faisant foi). Tout dossier en retard sera rejeté.

Dates des épreuves et résultats

Epreuve écrite n° 1 : lundi 15 novembre 2010.
Epreuve écrite n° 2 : mardi 16 novembre 2010.
Epreuve orale n° 3 : du mercredi 17 novembre 2010 au vendredi 3 décembre 2010.

- Résultats : mi-janvier 2011

Agrément du sujet de mémoire :

- Demande de dossier : jusqu’au 30 juin 2010
- Résultats : dans les 3 mois qui suivent la date de l’accusé de réception délivré par le service gestionnaire

Télécharger l’avis relatif au DEC-2ème session

Expert Comptable et Commissaire aux Comptes : quelles différences ?

Valentin DOLIGE, Expert Comptable et Commissaires aux Comptes, vous explique les différences entre les missions de l’Expert  Comptable et celle du Commissaire aux Comptes.

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